안녕하세요! 마음에 쏙 드는 상가 자리를 찾고 나면 기존 사장님과 가장 먼저 진행하게 되는 것이 바로 '권리금 계약'입니다. 인테리어와 시설, 단골 고객을 넘겨받는 대가로 큰돈이 오가는 만큼 아주 신중해야 하는데요. 많은 초보 사장님들이 권리금 계약서만 믿고 덜컥 도장을 찍었다가, 나중에 건물주와의 본 계약에서 낭패를 보는 경우가 정말 많습니다. 오늘은 피 같은 내 돈을 지키기 위한 권리금 계약서 작성 시 필수 주의사항과 특약 조건을 정리해 드릴게요!
1. 권리금 계약 전, 이것부터 확인해야 해요
기존 임차인(현 사장님)과 권리금 액수에 합의했더라도 계약서를 쓰기 전에 반드시 체크해야 할 리스크가 있습니다.
- 건물주의 성향과 임대료 인상 여부: 권리금 계약은 건물주가 아니라 '기존 세입자'와 맺는 계약입니다. 만약 건물주가 새 계약 때 보증금이나 월세를 터무니없이 올리겠다고 하거나, 새 임차인과의 계약을 거부하면 기존 사장님과 맺은 권리금 계약은 아무 쓸모가 없어집니다.
- 시설 및 장비 상태 확인: 넘겨받기로 한 커피 머신, 제빙기, 냉장고 등이 정상 작동하는지 계약서 작성 전에 매장에서 직접 켜보고 꼼꼼히 확인해야 합니다. 양도 품목 리스트를 품명과 수량까지 정확히 적어 계약서에 첨부하는 것은 필수입니다.
2. 권리금 계약서에 무조건 넣어야 하는 필수 특약 조건
계약서 양식에 있는 기본 내용 외에, 나의 권리를 보호하기 위해 '특약 사항' 란에 반드시 아래 문구를 명시해야 합니다. 이 특약들이 없으면 문제가 생겼을 때 계약금을 돌려받기 힘들어집니다.
- 건물주 계약 거부 시 무효 특약 (가장 중요): "임대인(건물주)의 거부, 또는 과도한 임대료 인상 등의 사유로 본 임대차 계약이 체결되지 않을 경우, 본 권리금 계약은 무효로 하며 양도인은 받은 계약금 전액을 양수인에게 즉시 반환한다." 이 문구가 있어야 건물주 때문에 창업이 무산되었을 때 계약금을 안전하게 돌려받을 수 있습니다.
- 영업허가 승계 불가 시 반환 특약: "해당 업종의 영업허가 승계 또는 신규 발급이 행정적인 사유로 불가능할 경우, 본 계약은 해제되며 계약금은 조건 없이 반환한다." 불법 건축물 등의 문제로 허가가 안 나오는 리스크를 방지하는 조항입니다.
- 동종 업종 영업 금지 특약: 기존 사장님이 권리금을 받고 매장을 넘긴 후, 바로 옆 골목에 똑같은 카페를 차려 단골을 빼앗아 가는 황당한 일이 실제로 일어납니다. "양도인은 계약일로부터 X년간 해당 행정구역(또는 반경 Xkm) 내에서 동종 업종의 영업을 하지 않는다."라는 문구를 꼭 넣어두셔야 합니다.
3. 현명한 권리금 지급 타이밍
계약금은 통상 권리금 총액의 10%를 지급하지만, 중도금이나 잔금은 절대 서둘러 주시면 안 됩니다. 가장 안전한 잔금 지급 타이밍은 '건물주와 본 임대차 계약을 체결하고, 매장 열쇠를 넘겨받으며 영업허가증 승계 서류를 처리하는 날'입니다.
권리금 계약은 창업의 첫 단추인 만큼, 오늘 알려드린 특약 조건들을 꼼꼼하게 기재하셔서 안전하고 성공적인 첫걸음을 내딛으시길 바랄게요!